공인중개사 자격증(5) : 2차 시험의 공부 방법

 

공인중개사 2차 시험은 공인중개사법 및 중개실무, 부동산 공법, 부동산 공시법 및 부동산세법으로 구성되며, 1차 시험과 마찬가지로 각 40문항의 객관식 문제를 풀게 됩니다. 2차 시험의 공부 방법이라고 하여 특별한 방법이 있는 것은 아니지만, 각 과목별로 주의하여 공부할 점이 있어 이에 대해 설명을 하고자 합니다.

공인중개사법 및 중개실무

사람에 따라 다를 수 있지만, 공인중개사법 및 중개실무는 2차 시험에서 고득점을 해야 할 과목입니다. 지난 번에 '~학'으로 시작하는 과목이 범위가 명확하지 않아 곤란할 수도 있다고 하였는데, 법 과목은 상대적으로 범위가 명확한 편이라 공부하기에는 수월한 편입니다.

 

물론, 민법과 같이 기본 바탕이 필요한 과목의 경우에는 그 바탕이 다져질 때까지는 시간이 꽤 걸리지만, 공인중개사법과 같은 특별법은 기술적인 법이기 때문에 사전 지식이 필요하지도 않고 깊이 연구할 내용도 없습니다. 그저 조문을 어떻게 잘 정리해서 헷갈리지 않고 잘 외우느냐가 관건이라 할 수 있습니다.

 

부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무도 기술적인 내용이고, 실제 생활에서도 접할 수 있는 내용이어서 공부하기는 어렵지 않습니다. 아무래도 추상적인 내용보다는 구체적인 내용의 학습이 수월합니다.

 

이렇게 범위가 명확하고, 다순히 기술적인 내용에 관한 것이라면, 시간을 투자한 만큼 성과를 얻는 경우가 많기 때문에 2차 시험의 전략 과목으로 삼는 것도 괜찮을 것입니다.

부동산 공법의 공부 방법

역시 2차 시험의 꽃은 부동산 공법이라고 할 수 있습니다. 좋은 의미가 아니라 나쁜 의미로 말입니다. 부동산 공법은 가장 분량이 많아 공부하는데 오랜 시간이 걸리는 반면, 투자하는 것에 비하여 성과가 잘 나오지 않는 과목입니다.

 

특이한 것은, 민법처럼 이론이 어려운 것도 아니고, 공인중개사법처럼 기술적인 내용인데도 공부하기가 쉽지 않은 과목입니다. 사실, 그 이유는 간단한데, 공부하여야 할 분량이 엄청나게 많은 것에 비하여 중요 분야가 명확하지 않기 때문입니다. 즉, 모든 단원을 전부 주의 기페 공부하여야 한다는 것입니다. 물론, 시험에 자주 나오는 분야가 일부는 정해져 있어서 그 부분을 집중해서 보기는 해야 하는데, 그것조차도 너무 많습니다.

 

만일, 그렇다면 시험에서 어느 정도 중요한 분야와 그렇지 않은 분야를 확실히 구분해서 공부량을 조절할 수 있도록 해주면 좋은데, 시험을 보고나면 도대체 어디에서 나온 지문인지 찾아봐야 할 정도로 너무 세밀한 부분까지 출제가 되기도 합니다. 기술적인 법이라는 것이 좋은 것만은 아니라서 비슷비슷한 숫자가 많이 나와서 헷갈리는 경우가 많습니다. 즉, 부동산 공법은 범위도 넓으면서, 너무 세부적인 부분까지 출제되고 있어서 공부에 어려움이 많은 과목입니다.

 

많은 사람들이 어려움을 겪는 과목이어서 그런지 민법처럼 무료 인터넷 강의도 많이 있습니다. 강의에서 암기 방법에 대한 노하우도 많이 설명해주고 있으니, 이를 참고하시는 것도 좋은 방법일 것입니다. 다만, 전반적인 공부 방법에 대해서 언제 기회가 있으면 말씀드릴텐데, 개인적으로 암기에 있어서 두 문자의 활용은 최소화하여야 한다고 생각합니다. 초반에는 두 문자로 외우는 것이 효과적인 것처럼 느껴질 수 있으나, 두 문자의 양이 점점 많아질수록 활용도가 떨어질 수밖에 없습니다. 두 문자 방법으로 효과를 본 사람들은, 두 문자가 입에 붙을 정도로 반복한 사람들이고, 그 정도 노력이라면 두 문자로 만들어 공부를 하지 않았어도 합격할 수 있었던 사람들입니다. 특히 객관식 시험의 경우에는, 두 문자를 외우기보다는 유사한 문제를 반복하여 풀어 여러 선지에 익숙해지는 것이 더 효과적일 수 있습니다.

부동산 공시법 및 부동산 세법의 공부 방법

부동산 공시법은 토지대장, 등기부 등 부동산 권리의 공시 절차를 다루고, 부동산세법은 취득세, 등록세, 양도소득세 등 부동산 세금 관련 법률을 다루고 있습니다. 세법 특성상 계산 문제와 법률 규정의 문제가 모두 출제되므로 어려움을 겪기도 합니다.

전혀 다른 성격의 법이 묶여져 있는 것이기 때문에 다른 과목보다 문항이 적은 두 과목을 치른다고 생각해도 좋습니다. 정확히 반씩 분배된 것은 아니고, 공시법이 24문항(60%), 세법이 16문항(40%)으로 배정되어 있습니다. 그러니까 세법을 다 틀리고, 공시법을 다 맞는다면 합격할 수 있습니다. 왜 이런 이야기를 하는가 하면, 세법이 그만큼 어렵기 때문입니다.

 

부동산에 조금이라도 관심 있는 사람은 알겠지만, 부동산 관련 세법이 너무나 자주 바뀝니다. 정권이 바뀔 때마다 거의 바뀌니까 5년에 한 번씩은 크게 바뀐다고 생각해도 될 정도입니다. 같은 정권 내에서도 매년 조금씩 바뀌기도 합니다. 그리고 세법 자체만으로도 너무 복잡합니다. 부동산에 한정한 세법이라고 해도 취득세, 등록세, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세 등, 그것만 하여도 세금의 종류가 너무 많습니다. 그런데 그런 많은 종류의 과세표준, 세율 등을 따로따로 외워야 하니, 헷갈릴 수밖에 없습니다. 그래서 세법도 공법만큼이나 공부한 것에 비하여 성적이 잘 오르지 않는 과목입니다.

 

그런 의미에서 이 과목에서는, 세법보다는 공시법에 주력하여 공부하는 것도 좋은 방법이라 생각합니다. 그렇다고 공시법이 쉬운 것은 아닙니다. 사실, 실제 부동산 거래를 해본 적이 없는 사람은 등기부(물론, 올바른 명칭은 '부동산 등기사항증명서'입니다) 자체를 한 번도 못 본 사람도 있을 것이고, 거래를 해보았더라도 중개사가 건낸 등기부를 그냥 보는 척만 했지 무엇을 봐야 하는지 몰랐던 사람도 있을 것입니다. 그래서 처음에는 교과서에 나오는 부분 발췌해서 설명하는 등기부가 잘 이해 안 되기도 하는데, 공부를 하면서 어떻게 읽어야 하는지를 알게 되면 재미를 느낄 수도 있을 것입니다. 어쨌든 실 생활과도 많이 관련되어 있어서 세법보다는 재미가 있을 수 있습니다. 다만, 민법 중 물권법 부분을 어느 정도 이해하여야 풀 수 있는 문제도 많이 나오기 때문에 1차 과목인 민법을 머릿속에 넣어두어야 합니다. 1차 시험만 합격 후 유예되어 다음 해 2차를 보는 경우에 한해서 그렇다는 말입니다.

종합팁

한 해에 1차 시험은 불합격하고, 2차 시험만 합격한 경우는, 정말 최악의 사태라고 할 수 있습니다. 당연히 그런 경우는 유예를 받을 수 없으니까요. 그런데 사실 그런 경우를 본 적은 없습니다. 전혀 없다고야 할 수 없겠지만, 1차 시험과 2차 시험은, 과목 수의 차이도 있겠지만 난이도 자체에 큰 차이가 있기 때문입니다. 

 

1차 시험의 경우에는 잠깐 쉬어갈 수 있는 부동산학개론이라도 있지만, 2차 시험의 세 과목에는 쉬어갈 수 있는 여유가 있는 과목이 없습니다. 그나마 공인중개사법 및 중개실무가 상대적으로 범위가 그렇게 넓지 않아 전략 과목으로 삼을만하지만, 부동산학개론만큼 여유는 없다 할 것입니다.

 

공부 방법은 여러 가지가 있을 수 있고, 개인마다 본인의 성격에 맞는 공부 방법이 있을 수 있지만, 객관식 시험의 공부 방법은 어쨌든 기출문제를 포함 많은 문제를 반복하여 풀어서 선지에 익숙해지는 것으로 모아질 수 있을 것 같습니다. 요령보다는 반복이 가장 효과적인 객관식 시험 공부 방법이 아닐까 생각합니다.

 

다음에는 공인중개사 자격증 마지막 편으로서, 공인중개사 시험 공부의 어려움과 향후 전망에 대해서 말씀드리겠습니다. 끝.