공인중개사 자격증(9) : 공인중개사 시험 합격 후 개업 전 생각해야 할 것

어렵고 힘든 공인중개사 시험을 마친 후, 대부분의 사람들이 가채점을 하고서 합격인지 불합격인지를 예상할 수 있을 것입니다. 불합격하신 분들은, 내년에 다시 한 번 도전을 해야할까를 고민하실 것이고, 합격하신 분들은, 합격의 기쁨도 잠시일 뿐, 이제 무엇을 어떻게 할까 고민이 되실 것입니다.

물론, 합격하신 분들 중 또 많은 분들은, 장래를 위해 자격증을 취득했을 뿐, 아직 구체적으로 공인중개사 업무를 시작할 계획은 세우지는 않으셨을 것입니다. 사실, 저도 여기에 포함되지만, 곧 바로 현업에 뛰어드실 분들을 생각하여, 실무에서 부딪힐 문제들을 조사하여 정리해보았습니다. 아직 계획하지 않으신 분들도 참고가 되실 수 있으리라 생각합니다.

1. 세금폭탄은 농담이 아닙니다:  '보이지 않는 돈'을 증명

새로 개업한 공인중개사들이 5월 종합소득세 신고 기간에 가장 많이 당황하는 문제입니다. 계약을 여러 건 성사시켜 1년 매출이 7,000만 원, 증빙 가능한 경비가 3,000만 원이라고 가정해 봅시다. 소득세와 주민세를 합쳐 약 510만 원의 세금이 나올 수 있는데, 많은 분들이 이 금액에 깜짝 놀란다고 합니다. 그 이유는 바로 '보이지 않게 나가는 돈'을 비용으로 처리하지 못했기 때문입니다.

여기서 가장 중요한 '보이지 않는 돈'은 바로 함께 일하는 소속 공인중개사나 실장에게 지급하는 급여 또는 수수료입니다. 이 돈을 공식적인 비용으로 인정받기 위한 절대적인 조건이 있습니다. 바로 지급 시점에 3.3% 신고를 했어야 한다는 점입니다. 만약 원천징수 없이 현금으로만 지급했다면, 국세청에서는 그 지출을 공식적인 비용으로 인정해주지 않아 고스란히 대표의 소득으로 잡히게 됩니다.
그럼, 이미 원천징수 신고를 놓쳤다면 방법이 없을까요? 방법이 아예 없는 것은 아니지만, 대가가 따릅니다. 가산세를 내더라도 '기한 후 신고'를 하거나, 최소한 이체 내역 등 증빙을 갖추고 비용에 포함시킨 뒤 세무서의 소명 요구에 대비해야 합니다. 이런 복잡한 상황을 피하는 가장 확실한 방법은 지급 시점에 원천징수를 하는 것입니다.
"아니, 매출 7천만 원 찍힌 거 보고 나 혼자 다 번 줄 아는데, 실장님 챙겨주고 뭐 챙겨주고 하면 남는 것도 없어요. 그런데 세금은 왜 나 혼자 다 내야 합니까?" 하고 하소연하시죠.
많은 대표님들이 이렇게 하소연하지만, 세법은 냉정합니다. 원천징수라는 간단한 절차를 놓치는 순간, 세금폭탄은 현실이 됩니다.

2. 매출 7,500만 원의 '유리천장'을 아시나요?

다른 사업과 달리 부동산 중개업에서는 무작정 매출을 높이는 것만이 능사는 아닐 수 있습니다. 특히 사업 초기에는 반드시 알아야 할 중요한 매출 기준점이 있습니다. 바로 직전 연도 매출액 7,500만 원입니다.
만약 연 매출이 이 7,500만 원을 넘어가게 되면, 그전까지 비교적 간단한 간편장부 대상자에서 회계 전문가 수준의 관리가 필요한 '복식부기 의무자'로 전환됩니다.
복식부기 의무자가 되면 혼자서 세금을 관리하는 것이 사실상 불가능해집니다. 결국 매달 일정 비용을 내고 세무사에게 기장을 맡겨야 하며(기장료), 연말에는 별도의 조정 비용(조정료)까지 발생합니다. 비용 지출이 늘어날 뿐만 아니라, 모든 경비 처리에 대해 훨씬 더 꼼꼼하고 완벽한 증빙을 요구받게 되어 세무 관리의 난이도가 수직 상승합니다. 따라서 7,500만 원이라는 숫자는 단순한 목표가 아니라, 넘어서기 전에 철저한 세무 관리 계획을 세워야 하는 전략적인 '유리천장'으로 인식해야 합니다.

3. '선배 밑에서 배운다?' 소공의 달콤한 환상과 씁쓸한 현실

자격증을 갓 취득한 후배들에게 가장 많이 하는 조언 중 하나는 "바로 개업하지 말고, 소속 공인중개사(소공)로 들어가서 실무를 배우라"는 것입니다. 창업 비용 없이 안정적으로 경험을 쌓을 수 있다는 점에서 매우 합리적으로 들립니다.
하지만 여기서 우리는 '멘토의 딜레마'를 마주하게 됩니다. 과연 대표(선배) 공인중개사가 자신이 힘들게 쌓아온 영업 노하우와 핵심적인 거래 비법들을 신입 소공에게 전부 알려줄까요?
물론 소공으로 시작하는 것의 장점은 분명합니다. 창업 자금이나 사무실 운영에 대한 리스크 없이 현장을 경험하고, 계약서 작성부터 고객 응대까지 실무를 어깨너머로 배울 수 있는 소중한 기회입니다.
그러나 배움의 깊이와 질은 보장되지 않습니다. 입장을 바꿔 생각해보면, 몇 개월 배우고 나가서 바로 옆에 경쟁 사무실을 차릴지도 모르는 소공은 대표 입장에서 '잠재적인 경쟁 상대'일 수밖에 없습니다. 대표에게 자신이 장기적으로 사무실에 기여할 수 있는 사람이라는 신뢰를 주지 못한다면, 핵심적인 노하우는 결코 전수받지 못할 수도 있다는 씁쓸한 현실을 알아야 합니다.

4. 사무실 오픈, 보증금과 인테리어비가 전부가 아닙니다

사무실을 열 때 누구나 보증금, 인테리어 비용, 간판비 같은 큰 비용은 예산에 넣습니다. 하지만 실제로 창업을 해보면 예상치 못했던 자잘한 '잡다한 비용'이 훨씬 더 많이, 그리고 중요하게 작용합니다. 실제 창업 사례를 보면 이런 항목들이 예산을 초과하게 만드는 주범입니다. 체계적인 예산 관리를 위해 아래와 같이 비용을 나누어 생각해보세요.

 

• 브랜딩 및 마케팅 자료
    ◦ 로고 제작, 대봉투, 소봉투, 클리어 파일, 스티커 등
    ◦ 고객 증정용 답례품 제작 (예: 머그컵)
• 사무실 인프라
    ◦ 업무 분위기를 위한 스피커 설치
    ◦ 직원 간 공간 분리를 위한 파티션
    ◦ 인터넷 초기 설치비
    ◦ 멀티탭, 화이트보드 등 각종 사무용품
• 월간 고정비 (구독료)
    ◦ 공동 중개망 (지역 부동산 연합 정보망)
    ◦ 공실클럽, 오하우스 등 온라인 매물 정보 플랫폼

더 중요한 점은, 이 모든 창업 비용과는 별개로 최소 3개월 치의 운영 자금을 반드시 확보해야 한다는 것입니다. 개업 초기에는 수입이 전혀 없을 수도 있다는 최악의 상황을 가정해야 합니다. 월세, 관리비, 광고비, 각종 공과금 등을 포함해 한 달에 최소 500~600만 원이 나간다고 가정하면, 약 1,500만 원의 운영 자금을 따로 준비해두어야 불안감 없이 사업 초기 단계를 버틸 수 있습니다.

5. 실무교육, 합격하자마자 신청하면 '손해'일 수 있습니다

공인중개사 사무소를 개업하거나 소속 공인중개사로 등록하기 위해서는 반드시 '실무 교육'을 이수해야 합니다. 많은 합격자들이 시험이 끝나자마자 이 교육부터 서둘러 신청하곤 합니다.
하지만 여기서 아주 중요한 사실을 놓치고 있습니다. 바로 실무 교육 수료증의 실무 교육 유효기간이 1년이라는 점입니다.
이는 곧, 실무 교육을 이수하고도 1년 안에 개업을 하거나 취업을 하지 못하면 그 효력이 사라진다는 의미입니다. 유효기간이 지나면 비싼 수강료를 다시 내고 교육 전체를 처음부터 다시 들어야만 합니다. 따라서 실무 교육은 '합격 후 과제'가 아니라, '개업 또는 취업 직전의 첫 단계'로 생각하셔야 합니다. 본인의 계획에 맞춰 등록 직전에 교육을 이수하는 것이 수료증의 유효기간을 1년 내내 온전히 활용할 수 있는 가장 현명한 전략입니다.

마치며

공인중개사 시험 합격은 분명 대단한 성취지만, 이는 긴 여정의 출발선에 선 것일 뿐입니다. 이제 여러분은 단순한 합격자를 넘어, 세무 감각(Tax Acumen), 매출 전략(Revenue Strategy), 현실적인 멘토십(Mentorship Realism), 철저한 재무 준비(Financial Preparedness), 그리고 전략적 시간 관리(Procedural Timing)라는 5가지 기둥의 중요성을 알아야 합니다. 이 기둥들을 튼튼하게 세울 때 비로소 진정한 성공이 시작됩니다.
이 다섯 가지 현실을 바탕으로, 성공적인 중개업을 위해 가장 먼저 준비할 전략적인 한 수가 무엇일지는 스스로 생각해보아야 할 것입니다.