부동산 묵시적 갱신: 묵시적 갱신이란 무엇인가?

 

이번에는 묵시적 갱신에 대해 이야기해보려 합니다. 요즘 서울 아파트 가격이 다시 급등하려는 조짐이 보여서 추가 규제 대책이 나온다는 말들도 있는데, 사실 개인적으로 본다면 평생 부동산 구매를 몇 번이나 할까요? 투자 목적으로 자주 부동산 거래를 하는 사람도 있겠지만, 평범한 사람들은 다섯 번을 넘기 어렵지 않을까 생각합니다. 또한 여러 이유로 자가 소유하지 않고 상당 기간 전세든 월세든 임차의 형태로 거주하는 사람의 경우에는 부동산 매매는 평생 한 두 번으로 그칠 수도 있을 것입니다.

그런 의미에서 부동산 매매에 관한 이야기보다는, 임대차 관계에 관한 정보가 더 중요하다 싶어서, 지난번 계약갱신청구권에 이어서 묵시적 갱신에 대해 설명하고자 합니다. 

 

묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신은 임대차 계약의 기간이 만료되었음에도 임대인과 임차인 양측이 별도의 명시적 계약 종료 의사를 표시하지 않고, 종전 계약과 동일한 조건으로 임대차 관계가 자동으로 연장되는 것을 의미합니다.

'묵시적'이라는 단어가 전혀 못 알아들을 말은 아니지만, 문어체인 느낌이 강하여 익숙하지 않아서 통상 직권적으로 이해할 수 있는, '자동갱신'이라는 용어를 많이 쓰는 것 같습니다.

 

묵시적 갱신의 성립

묵시적 갱신이든 자동갱신이든 계약서나 별도의 서면 합의가 없이도 계약이 사실상 계속 유지되는 것으로 보는 법적 개념입니다. 임차인이 계속 거주하고 임대인이 이를 묵인하는 상황에서 성립합니다.

사실 통상의 임대차 계약 기간인 2년이 살다보면 그렇게 긴 기간이 아님을 느낄 것입니다. 금방 2년이 지나서 다시 계약 기간이 돌아오는데, 그때그때 계약서를 다시 작성하는 것이 쉬운 일이 아닙니다. 또 예전처럼 전월세 가격이 불안정하여 2년마다 시세 변동을 고려하여 보증금을 올리거나 하는 것이 아니고 임대인과 임차인 모두 이전 조건 그대로 유지하는 것에 불만이 없다면 재계약을 하는 것이 오히려 번거로운 일일 수 있습니다. 이런 여러 이유가 복합적으로 작용하여 묵시적 갱신 상태로 계속 거주하는 경우가 많습니다.

 

묵시적 갱신의 법적 근거 및 적용 시기

주택임대차보호법에 따르면, 임대차 기간이 끝나기 최소 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 의사를 통지하지 않거나, 계약 조건 변경 의사를 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 인정됩니다. 이 기간 내에 임대인이나 임차인 중 어느 한 쪽이라도 계약 종료 의사를 명확히 알리면 묵시적 갱신은 이루어지지 않습니다. 묵시적 갱신 시 임대차 기간은 통상의 임대차 기간인 2년으로 간주하는 것이 일반적입니다.

 

묵시적 갱신과 명시적 재계약의 차이

묵시적 갱신은 별도의 계약서 작성 없이 종전 계약의 동일 조건이 연장되는 반면, 재계약(명시적 갱신)은 임대인과 임차인이 계약 만료 전에 조건을 새로 합의하여 계약서를 작성하거나 수정하는 것을 의미합니다. 재계약 시 임대료 인상 등은 주택임대차보호법에서 정한 범위 내에서 가능하나, 묵시적 갱신은 기존 조건이 그대로 유지됩니다. '묵시적'이라는 의미가, 계약 기간만 2년 연장되고 '암묵적으로 이전 계약 조건을 그대로 유지'한다는 의미이기 때문입니다.

 

묵시적 갱신의 주의사항

묵시적 갱신은 임차인에게 주거 안정성을 제공하며, 임대인과 임차인 모두 별도의 계약 갱신 절차를 거치지 않아도 되는 장점이 있습니다만, 다음과 같이 주의사항이 있습니다.

 

 첫째, 임차인이 계약 해지를 원할 때는 보통 최소 3개월 전에 통보해야 하며, 통보가 없는 경우 계약이 계속 유지되어 불이익이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 묵시적 갱신은 기본적으로 이전 계약이 2년간 연장되는 것이기 때문에 계약 만료일은 기존 계약 만료일에서 2년이 지난 날입니다. 하지만, 법에서는 묵시적 갱신된 계약이 만료되기 전에 임차인이 원할 때에는 계약이 종료될 수 있도록 하고 있습니다. 다만, 갑자기 계약이 종료될 경우 새로운 임차인을 구할 시간이 없기 때문에, 임차인은 본인이 원하는 계약 종료일보다 3개월 전에 종료 의사를 통보하여야 제때 보증금을 받고 나갈 수 있습니다.

 

둘째, 임대인으로서는 임대료나 보증금 증액을 원한다면 반드시 묵시적 갱신 전에 그 의사를 임차인에게 통보하여 재계약을 하여야 합니다. 즉 계약 만료 전 2개월 전까지는 새로운 내용의 계약 체결을 요구할 수 있지만, 계약 만료 전 2개월이 지나면 묵시적 갱신이 되어버리기 때문에 다음 2년이 지날 때까지는 임대료나 보증금 증액을 할 수 없습니다.

다만, 주택임대차보호법 제7조에 따라 경제 사정의 변동, 조세, 공과금 등의 부담이 증가한 경우에는 묵시적 갱신 이후에도 한도(최대 5% 범위) 내에서 임대료나 보증금 증액을 청구할 수 있기는 하나, 이것을 반드시 임차인이 수용하여야 하는 것은 아니어서 합의가 이루어지지 못할 경우 법적 다툼으로 해결할 수밖에 없다는 번거로움이 발생합니다. 따라서 계약 만료 2개월 전까지는 반드시 묵시적 갱신이 되도록 넘어갈지 아니면 계약 조건을 변경하여 재계약을 할지 결정을 할 필요가 있습니다.

 

마치며

서두에서 언급한 것처럼, 임대차(채권적 전세 포함) 계약은, 부동산 매매보다 오히려 실생활에서 자주 접하게 되는 부동산 활동으로서 묵시적 갱신에 대하여 정확한 이해가 있어야 불필요한 분쟁을 피할 수가 있습니다. 위 내용이 묵시적 갱신의 이해에 도움이 될 수 있으면 좋겠습니다. 끝.