부동산 계약갱신청구권: 계약갱신청구권이란 무엇인가?

 

이번에는 계약갱신청구권에 대해 설명을 드리겠습니다. 계약갱신청구권은 2020년 7월부터 이른바 '임대차 3법' 중 가장 논란이 되었던 제도로, 아직도 여러 논란이 있지만 현재까지 무사히 시행되고 있는 제도입니다.

이 권리는 세입자(임차인)에게 큰 도움이 되는 제도로, 특히 전세나 월세로 사는 분들이 계약 기간이 끝날 때마다 이사 걱정을 덜 수 있게 해줌으로써 임대차 시장의 안정화를 가져왔다고 평가받고 있습니다. 다만, 갱신청구권을 사용한 임대차와 사용하지 않은 임대차 간의 가격 격차가 발생하는 문제점 등으로 인해 오히려 혼란을 가져왔다는 비판도 있습니다.

여기서는, 주택임대차보호법을 기반으로 하여, 22025년10월 현재 기준에 따라 설명드리도록 하겠습니다. 실제 상황에서는 전문가에 의한 법률 상담을 받는 것을 추천합니다.

 

계약갱신청구권(계약갱신요구권)이란?

일단, 용어부터 정리를 하자면, 법에서는 직접적인 명칭을 사용하지는 않지만, 제6조의3에서 '계약갱신의 요구 등'이라 함으로써 계약갱신요구권이 법률 규정에 가까운 것으로 보이나, 법률용어로서 '요구권'이라는 용어보다는 '청구권'이 더 익숙해서인지 언론 등에서는 계약갱신청구권이라고 많이 하는 것 같습니다. 여기서도 계약갱신청구권으로 표현하려고 합니다.

계약갱신청구권은 '세입자가 기존 임대차 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리'입니다. 쉽게 말해, "집주인님, 계약 끝나도 2년 더 살게요!"라고 요구할 수 있는 것입니다. 위에서 말씀드렸듯이, 이 권리는 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입됐으며, 세입자의 주거 안정을 목적으로 합니다.

 

제도의 취지

과거에는 계약 기간(보통 2년)이 끝나면 집주인이 세입자를 내보낼 수 있었습니다. 하지만 이로 인해 세입자들이 자주 이사해야 했고, 부동산 시장이 불안정해졌습니다. 그래서 정부가 세입자 보호를 강화한 것입니다.

 

계약갱신청구권의 대상 주택

주택임대차보호법이 적용되는 주택(아파트, 다세대주택 등 주거용)입니다. 상가나 사무실은 해당되지 않습니다. 그러나, 상가의 경우는, 이미 2002년부터 계약갱신청구권이 인정되었고, 2018년 10월 16일부터는 갱신청구권 행사 기간이 종래의 5년에서 10년으로 연장되어 주택보다 훨씬 더 두텁게 임차인을 보호하고 있습니다. 

 

갱신 횟수와 기간

1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되면 2년으로 연장됩니다. 예를 들어, 처음 2년 계약 후 갱신하면 총 4년 살 수가 있습니다. 이로써 우리나라의 임대차 기간이 2+2가 되었다는 말이 나오게 되었습니다. 다만, 아래에서 설명할, 여러 예외 사항이 있으므로 무조건 4년이 되었다고 하기에는 어려움이 있습니다.

중요한 사실은, 묵시적 갱신(자동갱신)이 된 경우에는 횟수에 포함되지 않으므로, 최초 2년이 지난 후 묵시적 갱신이 된 경우에는 아직 갱신청구권을 사용한 것이 아니어서 임차인이 원한다면 최소 6년 이상 살 수 있다는 것입니다.

계약갱신청구권의 행사

 

행사기간

계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 너무 일찍(6개월 전 이전)이나 늦게(2개월 전 이후) 하면 계약갱신청구의 효과가 없습니다(예: 계약 만료일이 2026년 6월 30일이라면, 2025년 12월 31일부터 2026년 4월 30일까지 요구할 수 있습니다).

행사방법

세입자가 집주인에게 "계약 갱신해주세요"라고 의사를 밝히면 됩니다. 특별한 양식은 없지만,  향후 다툼이 생길 경우를 대비하여 법적으로 증거를 남길 수 있도록, 문자, 내용증명 우편으로 의사를 표시하면 좋고, 내용증명 우편이 가장 확실하다고 할 수 있습니다.
 (예:  "임대차 계약이 [만료일]에 끝나는데, 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 2년 갱신을 청구합니다. 임대료는 [현재 임대료 또는 합의된 증액액]으로 해주세요.")

서류로 보낼 때의 예시 서류는 다음에 추가로 올려드리겠습니다.

 

임대료의 증액

갱신 시 임대료는 최대 5%만 올릴 수 있습니다. 세입자가 동의하지 않으면 기존 임대료 그대로입니다. 임대료 관련 다툼이 발생하였을 경우에는, 임대차 분쟁 조정위원회(국토교통부 산하)에서 조정을 받을 수 있습니다.

 

계약갱신청구에 대한 임대인(집주인)의 거절 사유

위에서 언급했듯이, 임차인의 계약갱신청구에 대해 집주인이 무조건 받아들여야 하는 것은 아니고, 아래의 9가지 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제1항)

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실(파괴)되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

  나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임대인의 실제 거주로 인한 거절 사유(위 8호) 주의 사항

위 거절 사유 중 가장 문제가 되는 것이, 제8호 사유인 임대인의 실제 거주를 이유로 인한 갱신청구 거절입니다. 임대인(임대인의 부모 또는 자녀)이 해당 주택에 향후 실제 거주를 할 것이기 때문에 임대차 갱신을 할 수 없다고 해놓고, 실제로는 다른 임차인을 들일 수 있기 때문입니다. 이를 방지하기 위해 법에서는 다음과 같은 내용을 규정하고 있습니다.

 

임대인이 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도, 갱신되었을 기간(2년)이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 해당 주택을 임대한 경우에는, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

이때 손해배상액은, 당사자(임대인과 임차인) 간에 미리 손해배상액의 예정에 관해 합의가 없었다면, 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 임대인이 임차인에게 배상하여야 합니다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 법에서 정한 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액, 즉 환산월차임)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

사례

사례1)  A씨는 2023년 10월부터 2년 전세 계약입니다. 2025년 4월(만료 6개월 전)에 갱신 청구 → 집주인 거절 사유 없으면 2025년 10월부터 2년 더 살 수 있습니다.
사례 2) 집주인이 "내가 살 거야"라고 거절합니다. 하지만 나중에 다른 세입자에게 줬다면? A씨는 위 8호 주의사항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

마치며

다음에는 묵시적 갱신(자동갱신)에 대해 설명을 하겠습니다. 묵시적 갱신을 이해하기 위해서는 계약갱신청권을 그 전에 알고 있어야 설명이 쉽기 때문에 계약갱신청권을 먼저 설명하였습니다.

2020년 7월부터 주택에 관하여도 계약갱신청구권이 생기면서, 묵시적 갱신에 대한 이해가 더욱 필요하게 되었습니다. 임대인으로서는, 임차인의 1회의 계약갱신청구권을 사용토록 하지 않고 묵시적 갱신을 계속 인정한다면 나중에 계약을 종료하고 싶어도 2년을 기다려야 하기 때문입니다. 다음 편에 좀 더 자세하게 설명하도록 하겠습니다. 감사합니다. 끝.