부동산 임대차계약(2): 매매와 임대차

 

지난 편에 이어 부동산의 기초에 대해 조금 더 설명하고자 합니다. 공인중개사 시험을 보는 것도 아닌데, 왜 이렇게 이론적인 부분을 설명하는가 하면, 어느 정도 부동산에 관한 기본적 지식이 전제되어야 실생활과 관련한 설명을 이해할 수 있기 때문입니다.

 

일반적인 부동산 거래의 두 가지 유형: 매매와 임대차

평범한 사람이 부동산 거래를 하는 것은, 집을 구매할 때와 집을 빌릴 때입니다. 앞의 것은 지난 편에서 이야기한 소유권(물권)의 문제이며, 뒤의 것은 임차권(채권)의 문제입니다. 다시 한 번 간단히 정리하면, 소유권은 누구에게나 주장할 수 있는 권리이기 때문에 이것을 다른 사람이 알 수 있기 부동산 등기부(부동산 등기사항증명서)에 등재가 되어 있어야 하고, 임차권은 임대인(집주인)과 임차인(세입자)과의 관계이기 때문에 다른 사람에게는 주장할 수 없는 채권관계에 지나지 않습니다. 그러나 다른 채권관계와 다르게 임차권은 세입자를 특별히 보호하기 위하여, 세입자가 실제 거주를 하고 주민등록까지 그 집 주소로 이전을 하면 그 다음 날부터 마치 등기가 된 것처럼 다른 사람에게 주장을 할 수가 있고, 이것을 '대항력'이라고 합니다. 더 나아가 주민센터에 계약서를 갖고 가서 확정일자를 받으면, 혹시 살고 있는 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 반환받을 가능성이 높아지는데, 이것을 '우선변제권'이라고 합니다.

 

즉, 우리는 집을 구매할 때에는 잔금을 모두 치룬 후에는 등기를 해야 하고, 전세든 월세든 집을 빌릴 때에는 이사를 하고 주민센터에 가서 주민등록 이전과 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이것을 설명하기 위해서 물권과 채권에 대한 설명을 그렇게 장황하게 설명을 한 것입니다. 그러나 물권과 채권을 이해하지 못하면, 집을 살 때에는 왜 등기를 하고, 빌릴 때에는 왜 주민등록이전과 확정일자를 받는지 이해를 하기 어렵기 때문에 기초 설명을 하지 않을 수 없었던 것입니다.

 

임대차의 유형: 전세와 월세

위 제목은 엄밀히 말하면 법적으로는 잘못된 표현입니다. 왜냐하면, 물권인 전세권이 채권인 임대차의 하나의 유형이 될 수 없기 때문입니다. 다시 말씀드리지만, 물권이라는 것은 다른 사람에게도 그 권리를 주장할 수 있는 강력한 권리지만, 채권은 관계를 맺은 당사자 사이에만 주장을 할 수 있고 다른 사람에게는 주장할 수 없는, 상대적으로 약한 권리입니다. 그런데, 어떻게 전세권을 채권인 임차권의 유형이라고 할 수 있는 것일까요? 그것은 여기서 얘기하는 전세권은 법에서 얘기하는 물권인 전세권이 아니라 채권인 전세권이기 때문입니다. 그래서 일반적으로 이때의 전세를 채권적 전세라고 합니다. 그럼, 물권인 전세와 채권적 전세를 어떻게 구분할까요? 이것도 이미 여러 번 말씀드렸는데, 물권 하면 항상 같이 말씀드린 단어가 있죠? 바로 '등기'입니다. 물권은 강력하지만 적어도 다른 사람이 알 수 있도록 등기가 되어 있어야 한다고 했습니다. 채권적 전세는 등기가 되어 있지 않은 전세이기 때문에 물권적 효력을 가질 수가 없습니다. 따라서 채권적 전세는 월세와 법적으로는 차이가 없습니다.

 

보통 전세는 보증금(전세금)만 지급하고 집을 사용할 수 있는 권리이고, 월세는 전세보다는 적은 보증금과 매월 차임(월세)를 지급하여 집을 사용할 수 있는 권리로 이해합니다. 요즘은 통상의 전세금보다 조금 적은 전세금을 내고 매월 차임을 지급하는 '반전세'라는 형태도 있습니다. 그리나 이것은 관행적인 구분일 뿐, 집을 빌리되 등기는 안 했다는 점에서 모두 법적으로는 임대차로 분류됩니다. 즉, 보증금의 많고 적음의 차이일 뿐, 나중에 돌려받을 보증금을 내고 집을 빌린다는 점에서는 모두 동일합니다. 사실, 임대차는 차임(월세)의 지급이 요건인데, 전세(채권적 전세)의 경우는 상대적으로 많은 보증금을 한꺼번에 지급하고 그 보증금을 예금하였을 때의 이자로 차임을 대신하는 것으로 볼 수 있습니다.

 

마치며

다음 편에는 부동산 거래가 어떠한 절차에 의해 이루어지는지 살펴보기로 하겠습니다.