새로운 카테고리를 추가합니다. 살다 보면 부동산에 관한 업무를 보아야 할 일이 있는데, 부동산에 대해 잘 알지 못하여 중개사무소에만 의존하게 되는 경우가 많습니다. 중개사무소에서 주된 업무를 처리하더라도 기본적인 내용은 본인도 알고 있을 필요가 있습니다. 근래 문제가 되었던 전세사기도 너무 중개사무소만을 믿고 거래를 하였기 때문에 발생한 문제일 수도 있습니다.
그렇다고 제가 부동산에 관한 전문가인가 하면 그렇지도 않습니다. 다만, 자격증 카테고리에서도 언급을 하였지만, 나름 공인중개사자격증과 행정사 자격증 소지자로서 부동산에 관한 이론적 지식은 약간 있다고 할 수 있습니다. 오히려 그것보다도 몇 번의 부동산 거래를 하면서 이론이 어떻게 현실에 적용되는지를 경험을 통해 체득한 것이 부동산에 대한 이해에 도움이 되었습니다.
그래서 부동산 카테고리에서는 실질적인 측면에서 부동산 거래에 관해 도움을 드리고자 합니다.
물권과 채권
실질적인 면에서 도움을 준다고 해높고 시작부터 어려운 내용을 이야기한다고 하실 분이 있을지 모르겠습니다. 하지만 부동산에 관해 이해를 하려면 우선 기본적으로 물권과 채권에 대한 구분은 할 줄 알아야 하기에 이것부터 얘기해보고자 합니다.
한 마디로 표현하자면, 물권은 물건에 대한 권리이고, 채권은 사람에 대한 권리입니다. 조금 더 설명한다면, 물권은 어떤 물건에 대해 독점적으로 지배할 수 있는 권리이고, 채권은 어떤 사람에게 어떤 행위를 요구할 수 있는 권리입니다. 그래도 이해가 어렵기 때문에 사례를 들어 설명하겠습니다.
어떤 물건(예를 들어 아파트)을 내가 독점적, 배타적으로 소유를 하게 되면, 그 물건에 대해 소유권이 있다고 합니다. 이 경우 나는 그 아파트의 소유권을 누구에게나 주장할 수 있습니다. 다만, 아파트 출입문에 내 이름을 써놓는다고 내 것이 되는 것은 아니므로, 내가 소유한다는 것을 입증하기 위해 부동산 등기부('부동산 등기사항증명서'가 더 정확한 표현이기는 하지만 아직도 등기부라는 표현을 많이 쓰고 있으므로 여기서도 '등기부'라 하겠습니다)에 등록이 되어야 합니다.
즉, 물권은 어떤 물건을 독점적, 배타적으로 가지는 권리인데, 이런 강력한 권리임을 증명하기 위해 그 권리가 등기부에 기재되어야 함이 필수입니다.
반면, 채권은 어떤 사람에 대해 어떤 행위를 요구할 수 있는 권리라고 했습니다. 이것도 예를 들어 설명하겠습니다. 부동산에 관한 채권 중 대표적인 것이 임차권입니다. 임차권은, 임차인이 어떤 물건(예를 들어 아파트)을 임대인으로부터 받아 사용, 수익할 수 있는 권리입니다. 그래서 임차권은 채권입니다. 임차인(세입자)이 어떤 사람(집주인)에게 아파트를 빌려 살 수 있도록 요구할 수 있는 권리이기 때문입니다. 다만, 그러한 임차권을 가질 수 있는 것은, 임대인에게 차임(월세)과 보증금을 지급하였기 때문인데, 이렇게 임대인이 임차인에게 차임과 보증금을 달라고 하는 것도 채권입니다.
이렇게 채권은, 사람과 사람 사이의 문제이기 때문에, 그 당사자 외의 제3자와는 상관이 없습니다. 즉, 세입자는 집주인에게 아파트를 사용할 수 있게 해달라고 할 수는 있지만, 집주인 외의 다른 사람에게는 그렇게 말해도 소용이 없습니다.
반면에, 물권은 물건 자체에 대한 독점적 권리이기 때문에 누구에게나 주장할 수 있습니다. 즉, 아파트 소유주는 누구에게나 '이 아파트는 내 것이다'라고 주장할 수 있는 것입니다. 물론, 내 아파트라는 사실이 등기부에 기재가 되어 있어야 함은 위에서 말씀드린 바와 같습니다.
길게 설명을 드렸지만, 부동산에 관해서는 이것만 기억하면 됩니다. 소유권은 물권이다. 그래서 등기를 해야 한다. 하지만, 임차권은 집주인에게 집을 빌릴 수 있는 권리이기 때문에 집주인과만 문제가 되는 채권관계이고, 원칙적으로 등기할 수 없다.
이런 관계를 이해하지 못하면, 집을 사고 팔면서 왜 등기를 해야 하는지, 월세계약을 할 때에는 왜 등기를 하지 않는지를 설명할 수 없습니다.
위에서 우리는, 물권(소유권)이 채권(임차권)보다 강력한 권리임을 알게 되었습니다. 어떻게 보면, 당연한 것입니다. 집을 소유할 수 있는 권리가 집을 빌릴 수 있는 권리보다 강한 것은 당연하니까요. 하지만, 그것은 일반적인 권리의 비교에서 강약을 말하는 것이고, 집주인과 세입자의 구체적 관계에서는 세입자가 강합니다. 왜냐하면, 그 둘 사이에는 집주인이 세입자에게 집을 빌려주어야 하는 채권관계가 있기 때문입니다. 세입자는 다른 사람에게는 뭐라 할 수 없지만, 집주인한테는 당당하게 집을 빌릴 수 있는 것입니다. 물론, 차임(월세)과 보증금을 반대급부로 제공하였을 경우에 한합니다. 그 경우 집주인은, 세입자와의 관계에서는 임차권이 존재하는 제약을 갖기 때문에 그만큼의 제한된 소유권을 갖게 됩니다.
대항력
그런데 위에서 임차권(채권)에서는 왜 자꾸 있지도 않은 제3자의 이야기를 하는 걸까요? 채권은 사람과 사람 간의 관계이기 때문에 언제든지 다른 사람(제삼자)이 끼어들어 문제가 발생할 수 있습니다. 대표적인 것이 전세사기입니다. 집주인이 여러 명과 임대차 계약을 하거나, 임차인이 모르는 사이에 은행으로부터 대출을 받으면, 그 다른 임차인이나 은행은 제3자가 되어, 원래의 임차인은 어떻게 되는가 하는 문제가 발생할 수 있습니다.
원래의 임차인이 제3자(다른 임차인, 은행 등)에게 계약기간 동안은 내가 이 집에서 살 수 있는 권리(임차권)를 주장할 수 있는 것을 '대항력'을 갖는다고 합니다. 채권인 임차권은 원칙적으로 등기를 할 수 없기 때문에 다른 방법으로 대항력을 가져야 합니다. 그것이 '주택 인도 + 주민등록 이전'입니다. '주택 인도'란 집주인 측에서 바라본 것이고, 임차인 측 쪽에서 보면 '실제 거주'를 의미합니다. 즉, 임차인은 임대차 계약을 한 후, 빨리 그 집에 들어가고 주민등록을 그 집으로 이전하여야 제3자에게 대항 즉 주장할 수 있습니다.
이것을 위의 전세사기에 비추어 설명한다면, 원래의 임차인이 '주택 인도(실제 거주) + 주민등록 이전' 요건을 갖추었다면, 그 이후에 다른 임차인의 임대차계약이나 은행의 담보대출이 있더라도 계속하여 자신의 임대차가 정당하다고 주장할 수 있습니다. 그러나 '주택 인도 + 주민등록 이전'보다 앞서 다른 임대차계약이나 은행의 담보권 설정 등기가 있을 경우에는 그 집에서 나가야 하는 전세사기가 발생할 수 있습니다. 전세사기의 유형은 이보다 훨씬 많지만, 대항력과 관련하여 예를 든 것입니다.
우선변제권
우선변제권은 경매와 관련하여 생각하여야 합니다. 임차인은 자기 집이 아니기 때문에 그 집을 담보로 대출을 받을 수 없지만, 집주인은 얼마든지 그 집에 저당을 잡혀서 대출을 받을 수 있습니다. 저당 잡히더라도 대출을 잘 갚아서 저당을 풀 수도 있지만, 제 때 상환을 하지 못하면 경매 절차가 진행될 수 있습니다. 경매가 진행되어 최종적으로 누군가에게 낙찰이 된다면, 낙찰자가 지급하는 경매대금으로 빚잔치를 하게 됩니다.
임차인은 집주인과의 관계에서 집에 관하여는 세입자이지만, 보증금에 관하여는 채권자가 됩니다. 계약기간이 종료되어 다른 집으로 가게 되면 보증금을 돌려받아야 하니까요. 그런데 만일 경매로 집이 넘어가면, 그 보증금 채권도 임대인(집주인)의 다른 채무(빚)과 마찬가지로 경매대금에서 돌려받아야 합니다. 물론, 경매대금이 넉넉하여 모든 빚을 다 청산할 수 있으면 좋겠지만, 현실적으로는 배당순위가 낮은 경우 돈을 전혀 돌려받을 수 없는 경우가 많습니다. 따라서 배당순위에 있어 최대한 높은 순위에 있는 것이 돈을 돌려받기에 유리합니다.
배당순위에서 물권과 채권 사이에서는 물권이 우선하는 것이 원칙입니다. 예를 들어, 대출을 하면서 저당권을 설정한 것(물권계약)과 그냥 차용증만 작성하고 빌린 것(채권계약)이 있다면 앞의 것이 항상 우선합니다. 설령 채권계약을 먼저 하였다 하더라도 나중에 저당권 설정한 대출금을 경매대금으로부터 먼저 배당받을 수 있습니다.
그런데 주택임대차 계약은 채권계약임에도 불구하고 배당순위에 있어 물권계약과 대등한 위치에 있을 수 있습니다. 바로 우선변제권을 취득한 경우에 한해서 말입니다. 그럼 우선변제권은 어떻게 취득하느냐 하면, 위의 대항력(주택 인도 + 주민등록 이전)에 더하여 '확정일자'를 받으면 됩니다. 확정일자는 임대차계약을 체결한 후, 계약서를 갖고 주민센터에 방문하면 계약서에 확정일자 도장을 찍어주는 것입니다. 이 확정일자는, 물권의 등기순위(일반적으로 등기접수일)와 동일한 기능을 하기 때문에, 경매의 배당순위에 있어 다른 물권과 마찬가지로 우선순위를 다투게 됩니다.
따라서 확정일자를 받은 임대차계약의 보증금은, 확정일자보다 늦은 등기접수일을 갖는 물권보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 이것은 채권에 지나지 않은 임대차계약을 물권의 수준까지 올려주는 상당히 강력한 조치입니다.
과거부터 임차인을 경제적 약자로 생각하여, 대항력이나 우선변제권처럼 일반 채권은 갖지 못하는 강력한 부수적 권한을 부여하여 임차인을 보호하고 있습니다.
마치며
실질적인 부동산 관련 설명을 하겠다고 하면서, 첫 시간에는 조금 이론적인 이야기를 하지만. 하지만, 말 그대로 '부동산의 기초'로서 앞으로의 실무적 설명을 이해하기 위해 가장 기본이 되는 부분이어서 생각보다 장황하게 설명을 한 것 같습니다. 끝.