부동산 10·15 부동산 대책: 10·15 부동산 대책의 요약 및 전망

 

10·15 부동산 대책이 나온 지 일주일이 되었습니다. 부동산 전문가는 아니지만, 계속 관심을 가지던 사람으로서, 그리고 블로그에 부동산 카테고리를 운영하는 사람으로서, 이번 대책에 대해 한 번 언급은 해야겠다는 생각이 들어 글을 쓰게 되었습니다.

10·15 부동산 대책에 많은 내용이 포함되어 있지만, 이미 언론이나 유튜브 등에서 정리를 잘하였기 때문에 여기서는 핵심만 간단히 요약하고, 제가 생각하는 앞으로의 전망에 대해서 이야기하겠습니다.

 

10·15 부동산 대책 요약

2025년 10월 15일 발표된 「10·15 부동산 대책」은 급등하는 수도권 집값을 잡기 위한 이재명 정부의 세 번째 부동산 안정 대책으로, 핵심은 ‘초강력 3중 규제’(규제지역 확대, 대출규제 강화, 감독 강화)로 요약됩니다.

 

1. 규제지역 전면 확대

- 서울 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정됨.

- 지정일은 2025년 10월 16일부터 효력 발생, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 적용됨.

- 이로 인해 거래 시 2년 실거주 의무가 생기며, 실거주 목적이 아닌 수요는 크게 제한됨.

 

2. 주택담보대출 규제 강화

- 기존 규제지역의 일괄 6억 한도를 폐지하고 주택 시가별 차등 적용.

. 15억 원 이하: 최대 6억 원

. 15억~25억 원: 최대 4억 원

. 25억 원 초과: 최대 2억 원

- LTV(담보인정비율)은 규제지역에서 70% → 40%로 축소.

- DSR 산정 스트레스 금리도 1.5% → 3.0%로 상향되어 동일 소득자의 대출 가능액이 약 10%가량 감소함.

   * 1주택자 전세자금대출도 DSR 규제에 포함되어 갭투자용 자금 유입을 차단함.

 

3. 세제 및 거래제도 조정

- 다주택자의 취득세·양도세 비과세 요건 강화로, 매물 공급보다는 보유 억제 효과가 예상됨.

- 정부는 보유세·거래세의 ‘조정’ 가능성을 검토 중이며, 과도한 부동산 투자이익 억제를 위한 제도 합리화가 추진될 예정임.

 

4. 부동산 감독 기구

- 신설국무총리 산하 「부동산 거래 감독기구」를 설치하여 불법 전세사기, 불법 분양권 전매, 가격 담합 등을 관리·감독함.

- 이 제도는 범부처 공조 체계로 운영되어 실거래가 조작, 허위신고 등 불법행위를 단속하게 됨.

 

10·15 부동산 대책 이후의 전망

 

집값 상승세의 진정 및 거래의 위축

이번 대책은 최근 서울 주요지역을 중심으로 집값 상승세가 퍼져나가던 것을 진정시킬 가능성이 높습니다. 사실 직전의 대책인 6·27 대책(규제지역 내 주택담보대출을 최대 6억 원으로 일괄 제한)이 효과가 있었다면 이번 대책은 나오지 않았을 것입니다.

6·27 대책마저 효과가 없자 이번 대책과 같은 극단적인 대책을 내어놓은 것이 아닌가 생각합니다. 세제 부분을 제외하면 그 이상의 부동산 규제 대책은 없을 것입니다.

 

이번 대책을 한 마디로 표현하면, '묻지도 따지지도 말고 부동산 거래를 하지 말라'는 것입니다. 이번에 규제지역으로 지정된 서울 전역 및 경기 남부 지역은 당분간 거래가 거의 없을 것입니다. 다만, 다주택자의 양도소득세 중과세가 한시적으로 배제되는 2026년 5월 9일까지 집을 팔기 위하여 일부 다주택자가 매물을 내어놓기는 할 것입니다. 그러나 다주택자가 자신이 갖고 있는 가장 좋은 부동산을 내어놓기보다는 상대적으로 열위의 부동산을 팔려할 것이고, 이런 상황에서 그에 대해 얼마나 수요가 있을지는 의문입니다.

 

이번 대책이 나왔을 때, 사람들이 가장 놀랐던 부분은 서울 전체가 규제지역이 되었다는 것입니다. 대책 이전에 많은 전문가들은 마포, 성동, 강동 등 최근 가격 상승이 두드러진 지역으로 규제가 확장될 것으로 예상하였을 뿐, 전 지역으로 확장될 것을 예상한 사람은 거의 없었습니다. 그러나, 과거 어느 지역을 규제할 때마다 규제를 받지 않는 다른 지역이 급등하는 '풍선효과'를 원천 차단하기 위한, 어쩔 수 없는 극약처방이었음을 이제는 이해가 갑니다. 확실히 이번 대책으로 집값 상승이, 규제 외 다른 지역으로 퍼져나가는 '풍선효과'는 억제될 것입니다.

 

미봉적 대책의 최후

이번에 이재명 정부가 들어서면서 많은 사람들이 생각한 것이 또 다시 부동산 상승이 오는 것이 아닌가 하는 것이었고, 실제로 그렇게 되었습니다. 그리고 아니나 다를까 이재명 정부는 집값 상승을 억제하기 위해 벌써 연달아 세 번의 부동산 대책을 내어놓았습니다.

현재 이런 현상에 대해 많은 전문가가 분석을 내어놓고 있고, 누군가는 민주당 정권이 고의로 집값 상승을 조장하는 것이 아닌가 하는 말도 나오고 있습니다. 물론, 그것은 어불성설이라 생각하지만, 지금까지의 상황으로는 정말 그런 것 아닌가 하는 의문이 생길 정도입니다.

 

제가 생각하는 것은, 민주당 정권이 너무 성급하다는 것입니다. 과거의 실패에서 전혀 깨닫는 바가 없이, 똑같은 실패를 반복하려고 하는 것 같습니다. 특수한 면이 없지는 않지만, 부동산 시장도 엄연히 시장입니다.

최근의 부동산 상승 상황은, 낮아진 금리, 계속되는 공급 부족 등 순수한 부동산 시장의 상황에 따른 영향일 가능성이 높은데, 이를 규제를 통해서 억제하려는 것 같습니다.

 

문제는 그러한 통제의 결과입니다. 본인들은 넘치는 강물을 댐으로 막았다고 생각할지 모르지만, 제방의 구멍에 돌 하나로 틀어막은 것일 수 있습니다. 언제까지 이러한 통제가 계속될 수는 없습니다. 서울 및 경기 남부 지역의 거래 자체를 틀어막고 있는 것인데, 실제 거주가 필요한 사람들의 거래 자체도 어렵게 하고 있기 때문입니다.

만일, 어쩔 수 없이 물꼬를 틀 수밖에 없는 경우, 이제까지 막았던 물이 봇물 터지듯 한꺼번에 쏟아질 수 있습니다.

 

정확한 분석이 없이 너무 추상적 생각과 비유로 이야기를 한 것 같은데, 다음에는 좀 더 연구를 하여 말씀드리겠습니다.